不動産売却

不動産を売却するときの注意点

 

不動産を売却するという経験は人生に何度もされる方の方が少ないと思います。売却を依頼する不動産会社や買主にいいようにされないために、基本的な知識・注意点をしっかり押さえておきましょう。不動産を売却する際の最低限の注意点をこちらでご紹介しますので、ぜひ最後までご覧ください。
トータルでまとめると、不動産会社の選び方、実際の売り出し時の注意点、契約時の注意点、引渡し時の注意点になります。
1-1.不動産会社を選ぶ際の注意点
不動産会社を選ぶとき、必ず相見積もりを取りましょう。
1社だけで依頼した場合、その会社が、高値で売れてトラブルのない顧客をつけてくれるサービスの良いいい会社か、ただ仲介手数料目当てでいい顧客をつけてくれない悪い会社か分からないからです。
相見積もりをかけるサイトも有りますが、そういったサイトに依頼すると営業の電話がひっきりなしにかかってきますので、できればインターネットで「○○(地名) 不動産会社」などのキーワードで検索して、地元の不動産会社を探しましょう。なぜなら地元の顧客網を複数持っているし、良質の顧客を紹介してくれる可能性が高いからです。
また、売却をしようとしている不動産を購入した不動産会社に売却をお願いする必要はありません。購入時と売却時で不動産会社が違っても構いません。
1-2.実際に売りに出す時の注意点
実際に売りに出す際は、相見積もりを取った会社、複数社に同時に売りに出しましょう。また、仲介を依頼せずに、自分で買い手を見つけて売る方法もあります。不動産会社そのものに買い取ってもらうのもいいでしょう。高値で売れたり、賃貸ニーズがあると判断されれば、売買ではなく買い取りとして不動産会社が購入してくれるケースもあります。中小や大企業に限らず、不動産会社は同時に賃貸業も行っているケースが多いからです。
1-3.不動産売却の契約をするときの注意点
不動産の契約をするときは、売却価格と仲介手数料だけでなく、契約書に特に注意しましょう。
仲介の依頼を受けた不動産会社に対して、契約書が義務付けられているのです。
お互いに責任をもって契約できるように契約書を準備します。
雨漏りやシロアリ被害などの物件の欠陥を知らなかった場合は、瑕疵担保責任が発生します。
これは簡単に言うと売り主の責任となりますので注意が必要です。
売買契約書では、瑕疵担保責任がどのぐらいの期間、負うのかを明記する必要があるでしょう。

買ってくれる人に対して、重要事項の説明や、売買契約の際の保険や供託の措置を取ることについて、しっかり説明することが必要です。
明記されていない場合は、民法が適用され、買い主が隠れた瑕疵を知ってから1年が、瑕疵担保責任の期間となっています。
不動産売買は、現況渡しになります。
そのため、所有権の転移と、物件の引き渡しなどの義務が生じます。
また所有権転移については、登記などを準備して、しっかりと準備しましょう。
抵当権が設定されている場合は、残債を確認してローンを全額返済して抵当権を抹消します。
また、土地などがある場合は、土地家屋調査士などに依頼して境界を確認することも重要です。
また、引き渡しまでに退去を済ませて、引き渡し条件をしっかりと確認して、買ってくださった方に確実に物件を期日までに引き渡しましょう。
2.売却する不動産の状況に応じた不動産売却時の注意点
それは売却対象の不動産の種類や状況によっても異なるのです。
相続したもの、ローン残債が残っているもの、自分で住まず人に賃貸で貸して大家さんとして運営している不動産を売却するときのものです。
相続登記をしておくことが重要です。
2-2.ローン残債が残っている不動産を売却するときの注意点
一般的に、売却代金をローンの残債にあてて一括返済するケースが多いです。
住宅ローンを組んでいる際には、抵当権がついていることだと思います。
ですので、売却代金を受け取ったと同時に抵当権を抹消することが必要となってきます。

売却代金を受け取り、金融機関にローンの残債を返却して、抵当権を抹消するのが通常の手続きです。
その際は、今あるローンの残高を、新規に購入する住宅ローンに上乗せすることができます。
賃貸中の物件を売りに出す場合は、その物件は、不動産収益が発生する収益物件として見られることになります。ここは、自分が住んでいる住宅物件との売却の違いです。
ですが、住宅、ローン残債が残っている場合、相続した不動産の場合、賃貸中の場合などでそれぞれ注意点が異なりますので、一概に売却のノウハウは言えません。
まずは地元で誠実な良い不動産屋を見つけて、適切な査定をしてもらうことから始めましょう。